V Dobrušce vznikl ojedinělý projekt čtyř čtyřpodlažních bytových domů, které spojují vysokou kvalitu provedení s finanční dostupností. I v dnešní době je možné realizovat dostupné družstevní bydlení s cenou 46 000 Kč/m², aniž by bylo nutné slevovat z nároků na kvalitu či estetiku. Projekt, navržený s ohledem na dlouhodobé bydlení rodin, klade důraz na jednoduchost, efektivitu, soukromí a nízké provozní náklady. Přes tyto nesporné výhody však tento typ bydlení nenachází širší podporu státu, což zvyšuje význam každé úspěšné realizace.

V rozhovoru s Ing. Michalem Freivaldem, hlavním projektantem ze společnosti DABONA s.r.o., se dozvíte o procesu plánování a výstavby, o překážkách, které bylo nutné překonat, i o tom, jak tento projekt nastavuje nový standard pro dostupné a udržitelné bydlení.

V roce 2023 byly podle Vašeho projektu dokončeny čtyři bytové domy, v nichž se byty s poměrně velmi kvalitním vybavením a ve vysokém energetickém standardu (PENB A) prodávaly za konečnou cenu 46 000 Kč/m². To zní v současné době naprosto neuvěřitelně. Můžete prozradit recept?

Hlavní zásluhu na vzniku bytových domů má Karel Joukl, předseda Stavebního bytového družstva v Dobrušce. Podařilo se mu dojednat odkup městských pozemků a vybral si naši projektovou kancelář DABONA s.r.o. Společnou vizi o parametrech domů jsme rychle sjednotili, a nic nebránilo tomu, aby domy začaly vznikat alespoň „na papíře“. K příznivé ceně stavby přispělo několik faktorů. Klíčové bylo, že investorem bylo stavební družstvo. Významnou výhodou bylo, že nebylo nutné realizovat podzemní garáže, které by stavbu prodražily. Dále se pozitivně projevil optimalizovaný návrh domů s nekomplikovaným konstrukčním systémem. Je však důležité zdůraznit, že nikdy nedošlo ke snaze snížit náklady na úkor kvality použitých materiálů.

Mezi zahájením přípravy projektových prací a vydáním stavebního povolení uplynuly dva roky. Co bylo největší komplikací při přípravě této zakázky?

Při zpracování dokumentace jsme se potýkali s mnoha problémy spojenými s pozemky. Na místě se nacházelo hlavní nadzemní vedení horkovodu pro celé město, podzemní sítě vysokého a nízkého napětí, podzemní optické sdělovací kabely a kanalizace. Všechny tyto inženýrské sítě musely být přeloženy, což z hlediska projektových prací a povolovacích procesů nebylo vůbec jednoduché. Dalším významným problémem byla skutečnost, že pozemek téměř neumožňoval zasakování dešťové vody ze střech domů a zpevněných ploch v okolí. Bylo nutné nechat vypracovat odborný posudek s výpočty, zda odvod dešťové vody příliš nezatíží veřejnou kanalizační stoku. Následně byly navrženy potrubní systémy a retenční nádrže s vysokou kapacitou pro zadržování dešťových vod.

Výstavba trvala také dva roky, realizovala se v krizových letech 2021 a 2023. Co bylo největším problémem při výstavbě, museli jste měnit projekt kvůli vysoké ceně materiálu nebo jeho nedostatku?

Hlavní problém, který jsem vnímal, spočíval v nedostatku materiálů pro tepelné izolace a v nedostatku cihelných výrobků a také v prudkém nárůstu cen oceli. Dodavatelé stavebního materiálu začali náhle a bez varování rušit objednávky a nabízet produkty za násobně vyšší ceny. Naštěstí se stavební společnost Chládek Tintěra, a. s., dokázala s těmito nepříjemnými skutečnostmi vyrovnat a stavbu úspěšně dokončila.

Součástí Vaší práce byly i klientské změny – budoucí majitelé bytů si mohli určit, jak bude vypadat jejich koupelna, podlahy, zárubně atd. Jak to probíhalo?

Materiály ve společných prostorech byly pevně stanovené bez možnosti změn. Standardy materiálů v bytech, jako jsou podlahy, keramická dlažba a keramické obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře a zárubně, byly jasně definovány projektovou dokumentací. Každý měl možnost zvolit si dekor jednotlivých materiálů bez vlivu na cenu, nebo si vybrat materiály vyšší kvality v rámci jiné cenové hladiny. V porovnání s podobnými projekty bytových domů bych řekl, že daný základ byl velmi slušný. Klientské změny měla na starosti zástupkyně stavební společnosti. Vyřídit celkem 52 klientských změn nebyla úplně jednoduchá práce, zejména na psychiku.

Mohl byste zhodnotit první rok provozu? Museli jste odstraňovat nějaké zásadní vady?

Nechtěl bych to zakřiknout, ale dosud se řešily pouze dva problémy. Prvním z nich bylo zatékání, které se naštěstí podařilo vyřešit velmi rychle. V některých bytech se objevily vlasové trhliny ve zdivu, které vznikly v důsledku dotvarování železobetonové stropní konstrukce, což je celkem běžný jev.

Jaká byla spotřeba energie v prvním roce provozu bytů? Naplnily se Vaše předpoklady?

Z prvních měření za rok provozu vychází spotřeba jednotlivých domů lépe, než bylo původně předpokládáno v projektu. Abych mohl hodnocení provést zodpovědně, budeme muset ještě minimálně rok počkat. V prvním roce nemusely být všechny byty plně využívány, na druhou stranu však docházelo k temperování a zároveň k větrání okny i v zimě, čímž se naopak spotřeba energie zvedala.

Máte informace o tom, jak se místním ve Vašich domech žije?

Dosud jsem neslyšel žádné významnější výtky, což považuji za dobré znamení. Věřím, že promyšlené uspořádání bytů přispívá k jejich pohodlí a spokojenosti.

Připravujete projekt nějakých dalších bytových domů v podobném standardu?

Bohužel ne. Řekl bych, že v poslední době není poptávka po projektech na bytové domy nijak vysoká, což považuji za velkou škodu. Doufejme, že bude vznikat mnohem více podobných záměrů.